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中国房地产将来的发展趋势兼谈与股市的关系

归档日期:10-03       文本归类:发展替代产业      文章编辑:爱尚语录

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  目前各地楼市政策进入微调时期,目的为防止区域楼市出现“量”、“价”明显波动,预计限售、限价将成为各地调控的常态化举措,未来调控力度大幅上行的可能较小。

  限售政策能够精准打击投机炒房,既不伤及刚需又能抑制投机、平稳楼市,逐渐成为了各城市调控的首选和标配,2018年以来新出台调控的城市政策无一不包含限售,截至2018年6月中旬,限售城市数量已近70个,限售年限在2-5年不等。此外,限价同样是各地调控不可或缺的方式之一,主要目的为通过行政干预防止一手房价格的大幅波动,多个城市一手房定价普遍低于周边二手房。考虑到目前楼市调控基调主要为稳定房地产市场,预计限售、限价将成为各地楼市调控的常态化举措。

  商品房销售仍维持同比微增,三、四线城市表现虽优于一、二线,但销售增长动能略显不足。全国商品房销售增速呈现下降趋势,据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示,截至2018年1-5月,全国商品房销售面积累计同比增长2.90%,其中4月商品房销售面积当月同比增速甚至为-4.09%,显示出全国商品房销售增长已有所乏力。分区域来看,大中城市市场有所回暖,30大中城市成交面积当月同比跌幅在2018年以来收窄,但全国商品房销售数据虽优于30大中城市表现却无明显上扬,显示出大中城市之外的三、四线销售增长动能有所减弱。

  截至2018年5月底,房地产开发投资完成额累计同比增速达10.20%,较2017年底继续上升了3.20个百分点,投资数据仍表现抢眼,但实际从2018年3月以来,单月投资额同比增速则出现了持续走低,叠加社会融资规模数据2018年以来明显走弱,房地产开发到位资金来源累计同比增速承压,其中开发贷、按揭贷款累计同比已走入负值区间影响,房企投资增速存在下行压力。

  目前核心一、二线城市限购、限贷、限售力度较强,同期部分城市首套房贷款折扣取消,利率甚至上升到基准利率的1.05-1.1倍不等,较大地削弱了贷款买房人群购买力,而三、四线城市尽管目前库存水平仍较低,但考虑到棚改及货币化安置力度边际将无明显增长,区域房价的上升也致使当地人群购买力下降影响,三、四线房地产销售的同比高增速难以维系,预计2018年全年商品房销售同比增速将收在约-2%。

  受全国商品房库存处于低位、行业集中度快速上升影响,房企补库存意愿十分强烈,但投资势必需要杠杆的扩张,在去杠杆政策背景下,房企再融资环境的大幅收紧对扩充资源的能力造成明显制约。我们依旧维持对房地产开发投资边际悲观的判断,预计2018年行业开发投资增速将小幅增长约3%左右。

  在全行业销售、投资边际趋弱的背景下,大型房企的项目布局更为分散,抗击政策和市场变化的能力更强,行业销售集中度提升速度迅猛。截至2017年底,销售金额TOP10、TOP30的房企市场份额已分别达23.8%和38.1%,而在2018年1-5月TOP10、TOP30的市场占有率更进一步分别提升至31.5%和51.5%。此外,大型房企深耕城市能力加强,区域房企突围难度更大,除少数地方核心国企、个别实力较强的区域品牌房企外,区域房企已很难占据当地销售前列的位置,而反之如万科等龙头房企则位列多个城市的销售前5,预计随着龙头房企的市场布局进一步分散,各地销售前列的榜单中区域房企的身影将更为鲜见。

  2018年1-5月全国房地产企业拿地TOP10、TOP30权益拿地金额占300城土地出让金比例均达约24.05%和42.06%,该比例较2017年底略有下降但仍维持较高的水平。大型房企在获取资源优势十分突出,充足的土地储备进一步强化了其市占率持续提升的趋势。

  目前各地调控政策进入微调阶段,主要针对投机炒房,核心目的求“稳”。2018年以来,出台调控政策的城市主要为前期无政策出台或政策力度不足、今年以来市场热度上升较快的城市,不同城市政策力度差异大。

  房企融资方式主要包括银行开发贷、信托等非标融资、发行债券。从政策变化来看,银行开发贷、非标融资均面临不同程度的监管趋严影响,而债券发行虽然告别了2017年前三季度的“一刀切”情况,但主要发行主体仍以国企、上市品牌房企为主,募集资金用途多用于借新还旧,不能用于拿地和房地产项目建设(除住房租赁项目)。

  从投资机构的风险偏好来看,投资机构更倾向于参考中房协或其他第三方机构出具的综合实力或销售排名,风险偏好由百强房企迅速收缩至前50甚至前30强,而房企信用债则受到行业下行、负面事件及监管趋严影响,市场风险偏好大幅降低,部分机构甚至对“民营房企”采取一刀切的态度。行业融资集中度上行明显,国有房企融资环境优于民营房企,而民营龙头融资环境又优于民营中小房企。

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